Lo primero que debemos hacer es no tirar la toalla.
No estamos sólos, ni mucho menos. Mis investigaciones indican que hay miles de ciudadanos españoles y residentes en España tan perjudicados como los vecinos de Los Santos.
Los ciudadanos se organizan en contra de esta legislación y nuestras quejas se elevan hasta la Comunidad Europea. "La comisión de Peticiones del Parlamento Europeo ha aprobado un informe que denuncia "supuestos abusos" en la aplicación de la ley reguladora de la actividad urbanística (LRAU) en la Comunidad Valenciana y que pide a la Comisión Europea que reconsidere la financiación de obras del trasvase Júcar-Vinalopó" (El Mundo, Miércoles, 28 de Julio de 2004).
En Valencia, se ha organizado un grupo de afectados por planes de ordenación similares llamado Abusos Urbanísticos No (http://abusos-no.org). Esta organización de 20.000 afectados ha publicado unas recomendaciones útiles que reproduciré aquí:
CONSEJOS para afectados en un programa de urbanización
Por Enrique Climent Laguarda, vicepresidente de Abusos Urbanísticos No
Primeros Auxilios.
1º - Crear una Asociación de vecinos y regístrala oficialmente. No importa el numero de afiliados, con solo dos se puede crear una Asociación de vecinos. (estamos en ello)
2º- Asociarse como Asociación de Vecinos a la ASOCIACION VALENCIANA EN DEFENSA DE LOS DERECHOS HUMA NOS, MEDIOAMBIENTALES Y CONTRA LOS ABUSOS URBANISTICOS (ABUSOS URBANISTICOS ¡NO!), esto dará una mayor fuerza a cualquiera de sus actuaciones, y se ayudaran, ayudándonos en nuestra lucha para modificar esa Ley en cuyo nombre nos están avasallando y privando de nuestros derechos, especialmente el de la propiedad. (nuestro abogado nos dirá como cumplir este requisito)
3º - Contratar un Abogado especializado en URBANISMO y no relacionado con empresas constructoras ó urbanizadoras.
4º - Comprobar que los caminos, entradores y accesos de la zona no figuran en el Inventario de caminos del Ayuntamiento de la misma, y si no lo están, escriturarlos a nombre de los propietarios que en su día los cedieron. En caso contrario a la hora de urbanizar se los apropiaría urbanizador ó el propio Ayuntamiento, y a todos los metros de superficie de una zona a urbanizar les corresponden la misma proporción de metros finales de solar construible.
5º - Tener levantado topográficamente el plano de la zona a urbanizar y de cada una de las propiedades, con superficies exactas, comprobando las que figuren en sus escrituras y en la Base de Datos del Catastro, para proceder a corrección si es diferente.
6º - Comprobar y poner al día toda la documentación de sus propiedades, escrituras, permisos de obras, etc.
7º - Crear si las condiciones lo aconsejan una AGRUPACION DE INTERES URBANISTICO, con más del 50% de la superficie de la zona a urbanizar. Esta Agrupación entre sus facultades tiene la de poder presentar su propio Proyecto de Urbanización en todo momento , antes de que lo presente un promotor ó incluso después como alternativa a la presentada por él mismo, y en todo caso es un instrumento de negociación con el urbanizador, ya que según la L.R.A.U. los propietarios organizados en una Agrupación de Interés Urbanístico tiene derecho preferente de adjudicación.
8º - Acordar en los estatutos de la Agrupación de Interés Urbanístico ó en los acuerdos que se tomen, que cuando un propietario no pueda pagar los costes de la urbanización en metálico, la propia A.I.U. tendrá derecho preferente de compra del terreno necesario para atender al pago de dichos costes, ya que siempre podrá mejorar la oferta del promotor. De esta forma el posible beneficio que una vez urbanizados puedan producir estos terrenos corresponde a la A.I.U. y por tanto al mismo propietario original como miembro de la misma. Si esta cláusula se aprueba y se hace pública, tendrá un efecto disuasor en los promotores urbanizadores, ya que el maximo interés de estos estriba en obtener terrenos a bajo precio, y finalmente se conseguiría con esta medida que los promotores no pudiesen alcanzar más del 50 % del terreno resultante, con lo que no podrían manipular la reparcelación cuando se realizara.
9º - Cuando un promotor ó Agente urbanizador presente un proyecto sobre la zona que les afecta, investiguen inmediata mente la situación del mismo respecto a sus obligaciones fiscales ó con la Seguridad Social, en las oficinas de recaudación, ya que un impago en estas obligaciones le invalidaría para poder actuar como Agente Urbanizador. Infórmense de su capital, socios y estatutos en el Registro Mercantil, así como de los últimos balances presentados también en el mismo Registro. Con esta información sabrán si tiene entidad suficiente para asumir el proyecto de urbanización, ó en su caso cuestionar lo ante el Ayuntamiento con la información obtenida. Recuerden una cosa esta información, obténgala en cualquier caso, y no dejen de hacerlo porque el nombre del promotor sea muy conocido, se llevarían muchas sorpresas.
10º - Si la urbanización es inevitable y tiene que pagar la parte que les corresponda proporcionalmente de los costes de la misma, seria interesante que negociasen en conjunto ó individualmente como prefieran, la concesión de créditos de disponibilidad para atender derramas de la urbanización solamente, condicionando a una venta una vez urbanizado del solar resultante de su propiedad la amortización de los mismos. Este consejo es para los casos en que el propietario tenga interés en vender.
11º- Si está de acuerdo con la urbanización, pidan siempre un presupuesto alternativo, es su derecho según la Ley, y con él en la mano presionar al Ayuntamiento para que obligue al promotor a ajustar el suyo.
12º- En los casos que un propietario no puede atender los costes de la urbanización en metálico, y el agente urbanizador pretenda valorar su terreno para resarcirse de los mismos, no lo acepte de ninguna manera, y obligue a que esa compensación de costes de urbanización por terrenos sea vía expropiación, porque con ello queda manifiesto su desacuerdo, y si en un futuro se consiguen compensaciones como consecuencia de recursos, contenciosos ó acuerdos puntuales, tendrán derecho a los mismos, que de otra forma los perderían.
Enrique Climent Laguarda
Estos consejos están basados en años de experiencia y solo pretenden tener un carácter informativo.
Advertimos, que para cualquier acción inspirada en los mismos es aconsejable el consejo previo de un abogado
